不動産M&Aとは？手法やメリット・デメリット、税金面などを解説！

近年、不動産業界で「不動産M&A」が注目を集めています。

不動産M&Aとは、不動産を保有する法人の株式を取得することを通して、保有する不動産を取得する手法のことを指します。

不動産M&Aは、通常の不動産売買による不動産の取得と比較して税務面でのメリットがあるといった背景から注目されています。

今後の不動産業界の企業にとって、不動産M&Aについて理解を深めることは経営戦略の一助となるでしょう。

この記事ではそんな不動産M&Aについて解説をしていきます！ぜひご覧ください。

この記事を読むことで不動産M&Aの全体像が把握でき、実際にM&Aを進める際の不安や疑問点を解消できるでしょう。

記事だけでは解決できない不安や疑問は、経験豊富なアドバイザーがご相談を承っております。

不動産M&Aとは？

不動産M&A（Mergers and Acquisitions）は、不動産業界における合併や買収のプロセスを指し、これは企業が成長戦略を遂行するための主要な手段であり、一般に以下を目指して行われます。

• 財務状況の改善
• 市場の拡大
• 競争力の強化

M&Aは不動産業界に限ったものではありませんが、不動産業界でM&Aを活用することは、一般に、不動産資産のより効率的な配分によるリスクの分散と資本の最適化といったメリットが見込まれています。

これを実現するために、不動産M&Aの過程では、企業が不動産資産の管理を改善し、市場環境に応じてその資産を適切に配置し直すことに重点がおかれることが多いです。
以下にてその重要性と市場の動向についてもう少し詳しく見ていきましょう。

不動産M&Aの定義

まずは不動産M&Aという言葉が何を含んでいるのかを確認しましょう。
不動産M&Aは、土地、建物、不動産会社の株式などの取引を含む広範な分野をカバーしています。

このような領域では一般に、市場の変化に柔軟に対応し、経済状況や業界の動向に基づいて不動産資産の価値を最大限に引き出す戦略が不可欠です。
また、不動産M&Aはその分野の性質上、資本市場とも深く結びついており、大規模な金融取引として経済全体に影響を及ぼす可能性があります。

不動産の取引、価値評価、財務戦略など、さまざまな側面が組み合わさって、この分野の複雑性と重要性を形作っているということができるでしょう。

不動産M&Aの市場動向

不動産業界のM&A件数は近年増加傾向にあります。
2021年は160件ほど、2022年は150件ほどと、過去最高水準を維持しています。

また最近の不動産M&A市場の動向としては、テクノロジーの進歩、グローバル化の影響、都市化の進展によって大きく変化しています。
これにより、商業施設、オフィスビル、住宅などへの大規模な投資が増加し、市場のダイナミズムが向上しています。
また、環境持続可能性への関心の高まりも、不動産M&Aの新たな動向として注目されています。
これは、環境に配慮した建築物や、持続可能な開発を重視する投資家の増加により、市場に新たな機会をもたらしています。
さらに、デジタル技術の進化は、不動産の取引方法や管理手法に革命をもたらし、この分野の未来を形作っています。

M&A増加の背景については、以下の記事にもまとまっています。こちらの記事も参考にしてみてください。

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また、M&A市場の現状と動向については、以下の記事にも詳しく解説されています。こちらの記事も参考にしてみてください。

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不動産M&Aのプロセス・手法

不動産M&Aのプロセスは、多くのステップと専門知識を要する複雑なものです。成功を収めるためには、

• 市場調査
• 対象不動産の選定
• 価格設定
• 詳細調査（デューデリジェンス）
• 契約締結

に至るまでの一連の手順を慎重に進める必要があります。
各段階では財務分析、法務審査、税務計画といった多様な専門分野が絡み合い、専門家たちの緊密な協力が求められます。以下それぞれのステップをもう少し詳細に見ていきましょう。

不動産M&Aのプロセス

不動産M&Aのプロセスは、市場分析と初期評価からスタートし、対象不動産の市場価値、収益性、リスク評価を行います。この際には、専門家の助けなどを借りながら、的確な評価を行うことが大切となります。

デューデリジェンスでは、法的、財務的、物理的な側面から対象不動産を細かく分析を行います。各々の側面に専門家がいるので、彼らに助けを求めることも一つの手でしょう。

最後に、これらの情報を基に交渉を進め、契約を締結します。このプロセスでは、不動産の潜在的な価値や市場内での位置付けなど、様々な要因を検討します。

不動産M&Aの戦略

不動産M&Aにおける戦略において特に注目すべき項目は、

• 市場の洞察力
• リスク分散
• 投資ポートフォリオの最適化
• 資産の多様化

です。

企業は、不動産資産の長期的な価値最大化を目指し、持続可能な成長と収益の増加を追求します。これには、戦略的目標に合わせた資産の効率的な活用が必要不可欠なのです。

資産価値を高めるための多面的な手法

資産価値を最大化するためには、不動産のポテンシャルを引き出し、賃貸料の最適化、物件の改善やリブランディング、市場動向に即した売却戦略など、多角的なアプローチが必要です。
これには、市場の需要と供給、競争状況、地域特性などの多くの要素が関連するため、容易ではありませんが、見逃すことのできないポイントです。

不動産M&Aメリットとデメリット

不動産M&Aは、企業が不動産資産を効率的に統合または売却する戦略的手段です。
この手法は財務上の柔軟性を高め、戦略的な目標達成に寄与する一方、様々なリスクも伴います。以下にてメリット、デメリットを見ていきましょう。

譲渡側のメリット

まずは譲渡側のメリットについて見ていきましょう。
譲渡側のメリットとしては、

• 高い節税効果
• 事業継承の手続きの簡素化
• 廃業コストの不要性

が挙げられます。以下にて個別に詳しく見ていきましょう。

高い節税効果

不動産M&Aは、一般的な不動産取引と比較して顕著な節税効果を持っています。
この取引形式では、株式譲渡の利益にのみ税金が課せられるため、大きな利益があっても税負担は相対的に低くなります。
さらに、通常の配当金に関する税負担も回避できるため、総合的に見て税金の節約が可能です。

事業継承の手続きの簡素化

不動産M&Aを利用することで、事業の継承に関連する複雑な手続きを大幅に削減できます。
通常の不動産取引では所有権の移転に伴う登記申請が必要ですが、不動産M&Aの場合は株式の譲渡によってこれらの手続きが不要になります。
これにより、時間とリソースの節約が可能になるのです。

廃業コストの不要性

不動産M&Aを行う場合、通常の売却プロセスにおける廃業に伴うコストが発生しません。
従来の売却方法では、会社の解散手続きや債務返済などに時間と費用がかかりますが、不動産M&Aではこれらのプロセスが省略されるため、コストを大幅に削減できます。

譲渡側のデメリット

まずは譲渡側のデメリットについて見ていきましょう。
譲渡側のデメリットとしては、

• 不動産のみの取引は手間がかかる
• 適切な買い手の見つけにくさ
• 節税効果が得られないリスク
• 専門家への高額報酬

が挙げられます。以下にて個別に詳しく見ていきましょう。

不動産のみの取引は手間がかかる

不動産M&Aでは、不動産のみを売買する場合、手続きが複雑になる傾向があります。
特に、売り手にとっては事業や企業全体の売却に関する手続きが増えるため、譲渡までにかなりの時間が必要になることがあります。

適切な買い手の見つけにくさ

不動産M&Aの市場では、適切な買い手を見つけるのが一般的に難しいとされています。
特に日本では、売り手市場が支配的であり、秘密保持の要件が厳しいため、買い手を見つけるプロセスが困難になることがあります。

節税効果が得られないリスク

不動産M&Aにおいて、偶発債務が大きい場合、譲渡価格が低く抑えられ、期待される節税効果が得られない可能性があります。
これにより、手元に残る金額が会社を清算する場合と大差なくなることがあるのです。

専門家への高額報酬

不動産M&Aでは、専門家への依頼に高額な報酬が発生することがあります。
M&Aを行う際には、法律や会計などの専門家が必要になることが多く、これらのサービスには相応の費用がかかります。

譲受側のメリット

まずは譲受側のメリットについて見ていきましょう。
譲受側のメリットとしては、

• コスト削減
• 交渉の容易さ
• 安価な不動産取得

が挙げられます。以下にて個別に詳しく見ていきましょう。

コスト削減

不動産M&Aを通じて、不動産取得に関連する多くのコストを削減できます。
所有権移転に必要な登記申請や税金などが不要になるため、総合的なコストが大幅に削減されるのです。

交渉の容易さ

不動産M&Aでは、物件取得に関する交渉が比較的簡単になります。
市場における競争が少ないため、買い手側がより有利な条件で交渉を進めることが可能です。

安価な不動産取得

不動産M&Aを利用することで、市場価格よりも低い価格で不動産を取得することができます。
これは、税負担の削減が売り手にとって有利であるため、より低い価格での売却に同意しやすくなるからです。

譲受側のデメリット

まずは譲受側のデメリットについて見ていきましょう。
譲受側のデメリットとしては、

• 簿外債務の引き継ぎリスク
• 含み益に対する税負担

が挙げられます。以下にて個別に詳しく見ていきましょう。

簿外債務の引き継ぎリスク

不動産M&Aには、簿外債務などの引き継ぎリスクが伴います。
特に、会社買収においてデューデリジェンスが不十分な場合、予期せぬ負債を引き継ぐ可能性があります。

含み益に対する税負担

不動産M&Aにより取得した不動産が将来的に大きな利益をもたらす場合、その含み益に対する税負担が生じる可能性があります。
これは、将来の売却時に大きな税金の支払いが必要になることを意味します。

不動産M&Aにおける税制の影響〜税金面での考慮事項〜

不動産M&Aでは、税制が非常に重要な役割を果たします。
税法の適切な理解と戦略の実施は、取引の成功と税負担の軽減に直接的に関連します。
税法の変更は、企業の戦略に大きな影響を与えるため、柔軟かつ適切な対応が必要です。

税制の利点と不動産M&Aへの影響

税制面での利点により、不動産M&Aでは資産の売却や再編を通じて税負担を最適化する機会が提供されます。
キャピタルゲイン税の適用除外や控除の適用などがこれに含まれ、特に大規模な取引では節税効果が顕著です。
これらの利点は、企業の財務戦略にとって重要な要素となります。

税負担軽減のための戦略

不動産M&Aにおける税負担軽減は、重要な戦略の一つです。
企業構造や取引形式の選定を通じて税負担を軽減する方法があります。
資産売却、合併、分割などを含め、税法の変更に柔軟に対応することが可能です。
これらの戦略は、企業の長期的な財務健全性を維持するために不可欠です。

税法の変更と不動産M&Aへの影響

税法は絶えず変化しており、これが不動産M&Aの戦略に大きな影響を及ぼします。
税法の変更は、企業の取引構造や戦略の再検討を必要とするため、専門家のアドバイスを求めることが重要です。
税法への適応は、不動産M&Aにおける重要な要素です。

最新税制改正の影響

最新の税制改正は、不動産M&Aの戦略に直接的な影響を与えます。
キャピタルゲイン税率の変更、控除適用範囲の拡大、特定資産クラスへの新たな税制措置などが含まれます。
これらの変更は、不動産M&Aのタイミングや構造に大きく影響し、適切な時期に専門家の意見を参考にすることが重要です。

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不動産M&Aの成功事例3選

不動産M&Aは企業戦略の核心として、頻繁に利用されています。M&Aを通じて、事業の拡大や資源の効率的な再配分、競争力の強化といった多様な利点があるため、業界内外から高い注目を集めています。本節では、特に注目に値する不動産M&Aの成功例を３つ選び、それぞれの背景と成功の秘訣について深く掘り下げて分析します。

事例１:トーセイ株式会社

トーセイは、東京証券取引所プライム市場に上場している企業で、不動産開発、賃貸業務、そして不動産ファンドやコンサルティングを手掛けています。

この企業グループは、不動産の買収とM&Aを通じて優れた物件を獲得し、その収益性を向上させて売却するビジネスモデルを構築しています。2001年から2018年の間に、13回の不動産M&Aを成功させています。

特に有名なのは、2021年9月にプリンセスホールディングスを保有するアイ・カンパニーの買収です。トーセイグループは以前から不動産の売買には関わっていましたが、部分所有の不動産を買い取り、再販する経験はありませんでした。

プリンセスグループは、都心で部分所有マンションの買取と再販を行っている会社で、この買収によりトーセイグループはビジネスの範囲を広げ、シナジー効果を生み出すことが期待されています。

参考：2021年9月にプリンセスホールディングスを保有するアイ・カンパニーの買収

事例２:ハウスコム株式会社

ハウスコムは、不動産の賃貸仲介をメインに、売買仲介やリフォーム事業も手掛ける会社です。

2021年3月、ハウスコムは大阪を中心に関西圏で活動する不動産賃貸仲介会社である宅都を会社分割を通じて買収しました。これにより、関西地域における店舗数が少なかったハウスコムは、地域に強い宅都の獲得により、事業地域を広げることができ、同時に従業員数の増加と人材育成を強化しました。

さらに、2019年には建設業務を行うエスケイビル建材も買収しており、M&Aを活用して事業を拡大する傾向にあります。

参考：2021年3月、ハウスコムは大阪を中心に関西圏で活動する不動産賃貸仲介会社である宅都を会社分割を通じて買収

事例３:株式会社DYM

不動産M&Aは、不動産業界内だけでなく、異業種間でも盛んに行われています。この事例は、不動産会社と異業種の会社との間で起こった事例です。

株式会社DYMは、Web、人材、海外医療など多岐にわたる事業を展開しており、2021年3月に不動産コンサルティングを行うエイジアトラストを子会社化しました。この取引は、新型コロナウイルスの影響で首都圏におけるオフィス移転の需要が増加したことが背景にあります。

DYMグループは1万以上のクライアントを持ち、自社顧客からのオフィス移転ニーズに応えるためにエイジアトラストを取り込むことで、これまで手がけていなかったオフィス移転や店舗開発の分野に進出する狙いがあります。

参考：株式会社DYM

成功を実現するための戦略と実行計画

これらの具体的な事例が成功を収めた理由には、いくつかの要素があります。

まずは初期段階に行われる両企業間のシナジー効果を具体的に特定し、明確にしました。
次に、買収後の経営統合プロセスにおいて、文化的・組織的な調和を重視しつつ、効率的な事業運営を目指しました。

さらに、専門サービスを上手く活用して、適切なパートナー選定とスムーズな取引を実現したと予想されます。

成功事例から学ぶ教訓と洞察

これらの成功事例から学べる重要な教訓は、不動産M&Aが単なる財務的な取引にとどまらず、戦略的な視点が強く求められるという点です。
事例の分析を通じて、市場調査の重要性、関係構築の重要性、そして経営統合のプロセスの重要性が明らかになりました。

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不動産M&Aの案件を探すには

不動産M&Aの案件を探すには、どのような手段があるのでしょうか。

一般的には、以下の3つの手段があります。

• M&Aマッチングサイトで探す
• 地元の金融機関に相談する
• M&A仲介会社に相談する

M&Aマッチングサイトで探す

M&Aマッチングサイトは、インターネット上で企業の売却案件を探すことができるサービスです。
特に近年ではM&Aの案件を探すための手段として主流になってきており活用する企業が増えています。

当社では、M&Aマッチングサイトを運営しており常時1,000件の売却案件を掲載しております。
不動産M&Aの案件もありますので、一度見てみてください。

＞＞不動産業のM&A案件一覧をみてみる

地元の金融機関に相談する

地元の金融機関に相談することも有効な選択肢の一つといえます。
地方銀行や信用金庫は、地元企業の事業承継支援や経営支援に力を入れているためM&Aの売却案件の情報を保有している可能性が高いです。

一度、懇意にしている地域金融機関に相談してみましょう。

M&A仲介会社に相談する

M&A仲介会社に相談することは、最もベーシックな手段の一つだといえるでしょう。
M&A仲介会社は、売却を検討している方を積極的に探索しており、売却案件の情報を豊富に持っていることが考えられます。

M&Aナビでは、プラットフォームに掲載していない非公開の案件を多数保有しておりますので、一度ご相談ください。

＞＞買収に関して相談する

M&A仲介会社に相談する際は、手数料や費用など注意すべきことがいくつかあります。
詳しくは以下の記事を参考にしてみてください。

M&A仲介会社の選び方や費用について解説！2つ...

以前よりもM&Aが経営戦略の一つとして一般的になるにつれて、M&A仲介会社の選び方がポイントとなっています。 経済産業省も「中小M＆A推進計画」を打ち出し、大企業だけでなく中小企業や小規模事業者におい…

【不動産M&A】 まとめ

いかがでしたでしょうか。
不動産M&Aは、成長戦略としての合併や買収を指し、財務状況改善、市場拡大、競争力強化を目指します。広範な分野をカバーし、市場変化に柔軟に対応する戦略が重要です。

また近年では、不動産M&Aの件数は増加傾向にあり、テクノロジーや環境持続可能性が新たな動向として注目されています。プロセスは市場調査、価格設定、デューデリジェンスなど複雑で、税制の理解が取引成功に重要です。不動産M&Aは節税効果や市場拡大など多くのメリットがある一方で、手間やリスクも伴います。

この記事を参考に是非不動産M&Aを実践してみてください。

またM&Aナビは、売り手・買い手ともにM&Aにかかる手数料などを完全無料でご利用いただけます。買い手となりうる企業が数多く登録されており、成約までの期間が短いのも特徴です。

代表取締役社長 瀧田 雄介

株式会社M&Aナビ 代表取締役社長。
大手ソフトウェアベンダー、M&Aナビの前身となるM&A仲介会社を経て2021年2月より現職。後継者不在による黒字廃業ゼロを目指し、全国の金融機関 を中心にM&A支援機関と提携しながら後継者不在問題の解決に取り組む。著書に『中小企業向け 会社を守る事業承継(アルク)』