年間利益435万円で黒字運営中の池袋駅徒歩5分のレンタルスペース2店舗、レンタルスペース可の空室物件1物件、計3物件の事業の譲渡です。 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ★2021年度売上 約1790万円・利益435万円 ※売却希望価格は利益の約3年分で計算しています。 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ★本案件の総額 (A)事業売却希望価格：1300万円 (B)2店舗分の不動産賃貸初期費用：約500万円 (A)1300万+(B)500万=総額1800万円 総額約1800万円で年間400万円以上の利益が見込める事業を購入できます。 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ★2021年度実績詳細 ①年間売上高 ２店舗合計1790万円 東池袋店897万円 南池袋店893万円 ②２店舗賃料合計（12か月分） 　年間約585万円 ・南池袋店 賃料：198,000円 管理費：22,000円 看板代：7,700円 ・東池袋店 賃料：234,259円 管理費：20,370円 看板代：5,500円 ③水道光熱費、通信費、ごみ処分代、備品消耗品12ヶ月分 (各店舗1ヶ月10万円で試算、繁忙期閑散期により変動あり) 10万円×2店舗×12ヶ月=年間約240万円 ④広告宣伝費12ヶ月分 スペースマーケット、インスタベース、スぺなびに支払った広告費 年間約410万円(売上に比例して増減あり) ※自社サイトで集客するなどして広告費を削減できれば利益は増加します。 ⑤人件費12ヶ月分 運営専任者がいなかったのですが概算月10万円で計上しています。 10万円×12ヶ月=年間120万円(売上に比例して変動あり) ※人件費はメンテナンス頻度の調整や外注化により削減可能です。 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ★2021年度営業利益 ①1790万円－②585万円－③240万円－④410万円－⑤120万円＝営業利益435万円 総額約1800万円で年間400万円以上の利益が見込める事業を購入できます。 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ★空室の事務所物件について ※東池袋店は４階がレンタルスペース、５階は事務所仕様の物件で現在は空室ですが、以前は弊社が事務所として使用していました。 レンタルスペース可の物件ですので空室物件をレンタルスペースに転用すれば年間600～800万円程度の売上が見込めます。 ※現在空室の事務所物件も賃貸する場合+約150万円の初期費用が必要です。 不動産初期費用：敷金、礼金、保証金、仲介手数料、保険料など。 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ★過去の売上実績（2店舗合計） 2019年：約1394万円 (東池袋店1077万円、南池袋店317万円) 営業利益504万円（2店舗） ※南池袋店は10月から新規開店、10～12月の売上 2020年：約1415万円 (東池袋店760万円、南池袋店655万円) 営業利益299万円（2店舗） ※コロナ発生 2021年：約1790万円 (東池袋店897万円、南池袋店893万円) 営業利益435万円（2店舗） ※コロナ禍 2022年見込：1600万円 (東池袋店950万円、南池袋店650万円) 営業利益389万円（2店舗） ※コロナ禍 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ★コロナ後の期待 2019年の売上は、東池袋店単独で1077万円、南池袋店は10月から新規開店、10～12月のたった３ヶ月の売上で317万円、合計1394万円売上ましたので、コロナ後はこれ以上の売上になることが期待できます。 2020～2022年はコロナ禍でもこの売上ですので、新規顧客獲得やリピート率向上の施策、業務管理効率化、経費削減、設備什器の見直し、マーケティングの改善などにより、どちらの店舗も年間1000万円以上、2店舗合計で2000万円以上、純利益で年間600万円以上出せるポテンシャルはあると思います。 空室の物件をレンタルスペースに転用すれば年間600～800万円程度の売上が見込めます。 ハロウィン忘年会新年会時期の10月から翌年1月、送迎会歓迎会時期の3月～4月は利用者が多くなります。 遊園地やテーマパークなどと同様に、季節ごとのイベントやキャンペーン、期間限定の内装、インスタ映え内装などの企画を考えるのが得意な方なら、繁忙期以外も十分に集客可能かと思います。 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ★南池袋店売上低下の要因 東池袋と南池袋は同等の面積、収容人数、設備、立地（池袋駅からの距離）で、2021年は同等の売上、2020年は約15％南池袋店が低い程度です。 2022年の東池袋の売上は前年比約6％増ですが、南池袋は前年比約27％減、東池袋と南池袋の比較では32％の差があります。 (要因A)更衣室（控室）の有無 開業当時から東池袋には更衣室（控室）があり南池袋には更衣室（控室）がなく、利用者のニーズの変化に伴い更衣室（控室）があるほうが予約が入りやすいと予想しています。(着替えを伴うイベントの増加) (要因B)テーブルセットの違い 南池袋の机と椅子が劣化していたので、2022年5月頃に現在の机と椅子に入替えましたが、以前はカフェ風のテーブルセットだったのに対し、より多様なニーズに対応できるよう、簡単に片づけられるように折りたたみ可能なセミナールーム風のテーブルセットに変更したのですが、それが裏目に出ている可能性があります。 要因ABを改善すればほぼ同等の設備ですので同等の売上になる可能性はあります ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 参考までに本案件と同規模のレンタルスペースを1店舗開業する場合、初期投資は飲食店開業と同じ位かかります。 ☆不動産を借りる費用（敷金、礼金、保証金、仲介手数料、保険料など） 300万～500万円 ☆内装工事費用（仕様により変動） 300万～500万円 ☆設備什器家電（仕様により変動） 200万～300万円 合計：1店舗当たり800万円～1300万円（仕様により変動） 2店舗新規開業すると1600～2600万円かかりますので、黒字稼働中の2店舗が1800万円でしたら割安感はあると思います。 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ★各物件賃料 ・南池袋店 約70㎡ 賃料　：198,000円 管理費：22,000円 看板代：7,700円 ・東池袋店 約80㎡ 賃料　：234,259円 管理費：20,370円 看板代：5,500円 ・事務所物件 （東池袋店の上の部屋、現在空室） 約60㎡ 賃料　：152,778円 管理費：0円 看板代：5,500円 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ★主な使用用途 企業による社内および顧客向けイベント、会議、セミナー、試食会試飲会、芸能関係やアイドル等のイベント、ネット上コミュニティーのイベントやオフ会、忘年会新年会、親睦会、歓送迎会、結婚式の2次会3次会、カップリングパーティー、学生団体のイベント、試写会、上映会、TVゲーム大会、スポーツ観戦等ライブビューイング、塾スクール地域コミュニティー等のイベント、コスプレパーティー、写真動画撮影会、TV局等映像コンテンツ制作会社による番組撮影など ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ★強み ・乗降者数が日本で5位以内に入るターミナル駅の池袋駅から徒歩5分以内の好立地 ・座席数40席以上、50名以上入室可能な面積により、大人数でのイベントに対応 ・多目的な用途で使用できるようにすることで、より多くのお客様のニーズに対応 ・365日終日営業していて、同程度の面積、収容人数、設備、立地のレンタルスペースがあまり多くない ・時間単価を高めに設定しているが、新規顧客、リピート顧客、共に集客できている ・周辺エリアの賃料相場よりも坪単価が安めの賃貸物件なので利益を出しやすい ・どの物件も池袋駅徒歩5分以内にあるので清掃をはじめ各種日常業務を効率化できる ・清掃や点検、備品の補充、メールでの顧客対応のみで黒字化できている ・小規模法人、個人の副業、ビジネス初心者等でも、スマートフォンひとつで簡単に運営可能 ・レンタルスペース、貸会議室、店舗にも使用できる事務所仕様の物件もセットで譲渡可能 ★改善点 ・自社サイトからの集客により広告費を削減 ・メンテナンス頻度の調整により人件費削減 ・事務所仕様の物件をレンタルスペースにに転用 ・内装や設備の入れ替えによる競争力の強化 ・写真や動画、SNS活用による宣伝の充実や工夫 ・季節ごとや競合店との比較による価格の見直し ・水道光熱費通信費ごみ処分代備品消耗品の見直し ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ レンタルスペースは手間が少ない割には確実な利益を得やすいビジネスですが、不動産収入のように入居者さえ見つかれば放置でも固定の家賃収入（利回り）が得られるわけではありません。 貸室業（ホテル、宴会場、イベントホールなど）を運営する感じですので、繁忙期や閑散期はありますし、運営する方の手腕や戦略によって客数や売上は変動します。 メールでの顧客対応、清掃、備品や消耗品の補充、設備什器の点検整備、集客の工夫、競合対策など、運営するための実務は必要となり、新規客リピート客獲得努力、運営管理の合理化、経費節減などをすれば売上は向上するでしょうし、顧客満足度が低下するほどの手抜きをすれば広告サイト上での口コミや評価が悪評となり、売上も低下するでしょう。 なので、レンタルスペース運営に興味や関心を持ち、顧客満足度向上、売上利益向上を目指して試行錯誤するという向上心や好奇心を持って運営する気がある方にお勧めします。